재건축, 재개발 조합이 처한 분담금 문제의 해결방안에 대한 고찰

나는 부동산 개발사에서 5년째 일을 하고있다.

실무자로 있다 퇴사한 사수와 함께 2명이서 업무를 보았는데

아무래도 2명이 업무를 하다 보니 나는 기본부터 심화업무까지 

2~3년 사이에 터득하는 수준이 되었다.

부동산 개발의 업무는 크게 몇 단계를 걸쳐 진행된다.

 

1. 사업지 검색 또는 의뢰수주

2. 사업성 검토

3. 사업계획서 구상 및 작성

4. 기초설계개요에 따른 수지분석

5. 사업계획에 따른 사업지 내 소유권 매수 또는 사업권 확보

6. 인허가 절차

7. 시공사 선정

8. 이주, 착공

9. 분양

10. 준공 후 소유권 이전, 잔여 사업비 청산

 

개략적으로 저런 단계를 거치고 각 단계는 섭외시점이나 사업 참여의향에 따라 선후가 바뀌기도 한다.

어떤 사업장은 처음부터 시공사나 금융사가 참여하여 같이 진행하는 경우도 있다.

 

지금 내가 맡고 있는 업무는 가로주택정비사업 조합이다.

사업시행계획인가를 앞두고 있는 단계에서 조합에 내분이 일어나

조합의 해산이 논의될 정도로 업무가 붕괴된 상황이다.

이러다 보니 현재 재건축, 재개발, 소규모정비조합 등 비슷한 성향을 가진 조합(합쳐서 이하 조합이라고 한다.)이 처한 공통적인 문제에 관해 이야기 하고 그 해결방안에 대해 생각해보았다.

 

먼저 내가 내린 해결책은 이상주의적인 생각으로 현실에 적용하긴 어렵다는 점을 알려둔다.

그리고 여기서 말하는 조합은 주택법 상 조합(지역주택조합 등)은 제외한다.

 

시작하기에 앞서 영상 하나를 소개한다.

https://youtu.be/eSHChhUN7c0?t=2

유투브 출처: 추적60분 영상

 

추적60분에서 다룬 재건축 재개발 문제에 관한 내용인데 복합적으로 구성되어 있어 내용이 좀 어렵다.

내가 생각하기에 현재 조합이 기존에 있던 횡령, 비리같은 문제점이 아닌 새로운 문제는 크게 다음과 같다.

 

1. 분담금의 폭등

2. 사업수익성의 감소

 

조합사업은 간단하게 설명하면

[노후된 주택을 가진 소유자들이 모여 돈을 내고 신축한 다음

잉여 주택을 분양하고 수익금과 사업비를 정산하는 사업이다.]

 

이런 사업이 가능한 이유는 법의 개정으로 20~30년 전보다 더 큰 집을 지을 수 있게 되었거나

각각의 땅에서 지을 수 있는 집의 규모와

100~300명의 땅을 모아서 지을 수 있는 집의 규모가 다르기 때문이다.

그리고 과거 80~90년대 유행이던 단독, 다가구, 다세대, 빌라보다

아파트가 더 보기 좋고 깔끔하여 거래선호도가 올랐기 때문도 있을 것이다.

 

디테일하게 설명하면 글도 길어지고 일반인의 시각에선 이해하기 어려워지니 생략한다.

 

배는 항상 사공이 많으면 산으로 가기 마련이다.

조합사업이 적게는 10명 20명(이정도 규모는 주민합의체라고 한다)으로도 가능하지만

수백명 단위의 조합원이 있는 사업장도 있다.

이렇게 각각의 소유자들이 모인 배는 총회라는 의사결정을 통해 사업을 단계별로 진행하는데

다수결로 결정한다.(자세한 규정은 따로 있다.)

 

여기까지만 봐도 갑갑하다.

수백명이 모여 다수결로 의사결정을 한다라니...

딱봐도 쉽지않다는게 느껴질 것이다.

 

여기까지 조합이라는 사업방식에 대해 간단하게 설명하였고 이제 문제점에 대해 이야기 해본다

 

뉴스를 안보는 사람도 우크라이나와 러시아의 전쟁에 대한 이야기는 들어봤을 것이다.

 

이 전쟁은 국내 건설경기에 아주 치명적인 상황을 불러오게 되는데

바로 시멘트와 철근 값의 폭등을 불러온 것이다.

(두 나라는 시멘트의 원재인 유연탄과 철강의 주요수출국이다.)

 

다만 이후 2024년 들어 원자재 값이 내려가긴 했지만

우리나라 특징이 올라가면 내려올줄 모르는 가격 아니겠는가?

 

여튼 2023년 말까지 이런 시공재료 가격의 상승 + 임금상승 등 다양한 원인을 들어

시공비가 60~80%가량 상승했다.(총 사업비 아니고 시공비만)

2020~21년 3.3제곱미터당 600~700만원이던 시공비가

2022~23년이 지나며 1,000만원을 훌쩍 넘겨버린 것이다.

 

눈에 보기 쉽게 설명하면 건설면적 5,000평을 기준으로

시공비가 700만원에서 1,000만원이 된다고 가정한다면

350억었던 시공비가 500억이 되는것이다.

 

무려 150억원을 더 써야 집을 지을 수 있다는 말이 된다.(사실 이 사이즈면 시공으로보면 작은 사이즈다.)

건설면적 5,000평이면 지역별로 다르겠지만 보통 조합원수는 대략 40~60명 정도되는 조합이다.

그러면 조합원 50명이라고 쳐서 한사람 당 3억씩 더 내야한다는 말이된다.

 

지금 세상에 현금으로 3억씩 추가로 낼 수 있는 사람이 얼마나 될까?

심지어 [추가] 분담금이다. 원래 내야하던 분담금도 기본으로 깔려있다는 말이다.

 

이러니 조합원들이 시공사와 조합임원진을 붙잡고 고소를 하느니 해임을 하느니 하는 

여러가지 문제가 파생되는 상황이 벌어진 것이다.

 

그런데 여기서 모두가 간과한 중요한 사실이 있다.

그건 바로 시공사나 조합임원을 때려 잡아선

이 문제는 해결되지 않는다는 것!

 

이게 가장 중요한 포인트이다.

단순히 분담금이 높아졌다고 해서 이를 요구한 시공사를 계약해지 한다거나

이를 수용하려는 조합임원들을 갈아치운다고 해서 없어지는 문제가 아니라는 것이다

이럴 경우 각종 소송 등으로 조합은 시간적 손실과 더불어 더 큰 피해를 감당해야 한다.

이런 문제 상황은 누구 하나의 잘못으로 야기된 상황이 아니라는 것이다.

실무자 입장에서 정말 이것을 말하고 싶었다.

현재 자신이 조합원이라면 이 포인트를 분명히 알고 인지해야 한다.

과거 조합들 처럼 [조합장이 해먹었어요.] [시공사에서 뒷돈 받았어요.]

이런식으로 누구하나 짜르고 깨끗한 사람 앉혀놔서 해결될 일이 아니라는 것이다.

 

쉽게 말해 이건 과거 조선시대에 수 없이 겪은 외세의 침략이나 IMF와 비슷한 상황이다.

 

이제부터 이러한 문제상황에서 내가 생각하는 해결방법을 이야기 해보겠다.

앞서 말했지만 이런 생각은 내 개인적인 생각이고 이상주의적인 생각이라 현실도입성이 떨어진다.

그리고 각 사업장에 처한 디테일한 사정까지 고려하지 않았기 때문에 일반적이지도 않다.

 

본론으로 가서

 

우리나라는 어떤 나라인가?

외세의 침략이나 국가적인 재난이 닥치면 국민 누구나 앞으로 나서서 기적을 보여주는 나라였다.

근현대에는 독립운동이 있었고, 한강의 기적이 그러했고, IMF때 금모으기 운동이 있었으며

태안유조선 기름유출 사건 때도 그랬다.

 

그보다 과거에도 외세의 침략이 있을때는 관군, 민병할 것 없이 나서서 나라를 지키던 민족이다.

 

세계가 예상한 것을 모두 갈아엎을 정도로

위기를 함께 나서서 해결하는 유전자를 가진 나라라는 것이다.

 

이번 문제도 이런 시각에서 해결점을 찾아 보고자 한다.

정부는 건설원자재 수급에 중점을 두고 건설원자재에 대한 세금인하

또는 건설사에 대한 세금공제를 생각해 봐야 할 것이고

 

시공사는 이익을 절감하고 시장의 생존을 우선시 하여 그동안 이슈가 된 건설현장 문제를 철저히 감시하고 

시공협상에 올라야 할 것이다.

 

조합원들은 시간을 소비하는 것이 가장 악수라는 것을 명심하고 최대한 빠르게 의사결정을 하고 시공사와

협상을 하여 사업을 진행시켜야 할 것이다.

 

여기서 생각해낸 것이 

[선의의 피해동맹체제] 이다.

정부, 시공기업, 조합이 모두 이런 문제에 발생하는 피해가 100이라면

이를 선의로 1/3씩 나눠지는 방안을 모색하는 것이다.

피해를 없앨 수 있는 방법은 현재로썬 없다고 봐야 한다.

그렇다면 가장 좋은 것이 어느 하나가 피해를 다 짊어 지는 구조가 아니라 

관계기관이 조금이라도 함께 피해를 나눠가지는 방법이다.

정부는 제도마련, 지원금, 세금감면과 같은 방법으로

기업은 이익을 줄이고 시공현장의 철저한 관리감독으로

조합은 비용을 더 지출하고 빠른 의사결정을 하는 방법으로

 

구체적으로 도입해야 하는 방법으로 생각한것이

1. 인허가 절차 신속/간소화, 시간끌기식 불필요한 보완처리에 관한 처벌규정 마련, 시공비 지원 제도마련

- 인허가 절차를 최대한 간소화 하고 신속하게 처리할 수 있는 제도 마련이 필수고

주무관의 교체시기나 책임회피 식의 불필요한 보완처리에 관한 처벌규정이 있어야겠다.

 

2. 차후 분양수입에 관한 관계사별 수익분배 계약

- 크게 시공, 조합이 입주자 모집 후 최종 조합수익에 관하여 추가적인 수익분배 계약을 하는것이다.

공동사업시행의 개념을 적용하여 공동의 생존을 목적으로 사업목적을 추가하는 것이다.

지금은 시공사에서 피해를 보고 시공을 진행하지만 추후 조합의 분양수익을 나눔으로써

시공사가 입은 피해의 일부라도 보전하는 것이다.

 

3. 공공시설, 기부채납에 관한 사항

정부는 시공비에 대한 지원방안이나 제도를 마련하는 대신 조합은 공공시설 확충이나

기부채납등의 방법으로 정부의 피해를 환원시키는 방법이다.

 

이 구조에서 보면 조합원이 지는 피해가 가장 큰 것으로 보인다.

하지만 그게 맞다.

그 이유는 재건축, 재개발과 같은 정비사업은 기본적으로 조합원이 자신의 비용과 재산을 지출하여

더 큰 이익을 노리는 일종의 투자형식의 사업이기 때문이다. 

여기에 정부기관은 문제가 없도록 관리, 감독, 인허가를 담당할 뿐이고

시공사는 시공업무를 용역받아 처리하는 것일 뿐이다.

 

내가 생각했을 때 피해를 100으로 보고 나눠야 한다면 단순하게

정부 20%

시공 30%

조합 50%

정도로 나누면 이상적이지 않을까 생각해본다.

 

현장에서 실무를 보는 사람의 입장에서 현재 조합들이 처한 상황이 너무 안타까운 마음에 작성해 보았다.

수십명의 조합원과 그에 딸린 수백의 가족들까지 피해를 보는 상황에서 누구하나 피해를 나누지 않고 

현상을 유지한 채 시간이라는 가장 큰 손실을 계속하고 있는 것이 너무 안타까웠다.

 

이 글은 실무자의 입장에서 최대한 일반인도 이해할 수 있도록 쉽게 구성하다 보니

단어가 전문적이지 않고 글의 내용도 디테일 하지 않아 전문성이 떨어져 보일 것이다.

그러나 이런 문제에서 가장 큰 피해를 보는 대다수는 사업의 비전문가인 일반인이고

그들이 가장 이런 정보를 필요로 할 것이라고 생각해 이렇게 구성해 보았다.

용적률, 건폐율, 일조사선제한, 관리처분계획과 같이 일반적이지 않은 단어를 쓰면

그분들이 이해하기 어려운 글이 될거라고 생각했기 때문이다.

그런식으로 쓸거면 내가 신문기자나 리포터를 하지 블로그에 쓰고 있지 않았을 것이다.

 

부디 이 글이 현재 조합사업에 속한 조합원들에게 조금이나마 도움이 되기를 바랄 뿐이다.

그들이 가졌던 희망이 절망과 지옥이 된 상황에서 아주 조금이라도 도움이 되길 바란다.